Lade­stationen im Mehr­familien­haus: Das sollten Mieter und Eigen­tümer wissen

Obwohl die Anzahl öffentlicher Ladepunkte besonders im letzten Jahr, nochmals enorm zugenommen hat, sind die Wege bis zur nächsten Ladesäule für viele Mieter und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern oft noch weit. Insbesondere für diese war bisher die Installation von Ladestationen, z.B. in der Tiefgarage, fast unmöglich. Doch jetzt können Mieter und Eigentümer aufatmen. Das Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz/WEMoG) trat Ende 2020 in Kraft.
Wohnungseigentümer, und durch Änderungen und Anpassungen im Mietrecht nun auch Mieter, können nun die Genehmigung zur Installation von Ladevorrichtungen verlangen! Neben den Neuerungen erklären wir Ihnen hier, wie Eigentümer und Mieter jetzt am besten vorgehen, um ihren Anspruch geltend zu machen.

1. Durch Gesetzesreform Anspruch auf Einbau einer Ladestation

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG trat am 1.12.2020 in Kraft und sieht zahlreiche Neuerungen vor:

Grundlegend haben Wohnungseigentümer und –mieter jetzt Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für E-Autos, sofern die Kosten durch den*die Begünstigte – also diejenigen, die sich die Lademöglichkeit wünschen (Mieter oder Wohnungseigentümer), getragen werden.

Insbesondere in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dürfen Ihre Miteigentümer jedoch immer noch mitreden, wie die Durchführung erfolgen soll.  Weitere Änderungen sind darüber hinaus u.a., dass Abstimmungen in einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern zukünftig auch per Videokonferenz und mit digitaler Beschlussfassung möglich sein sollen. Neuerungen am Eigentum, die nachhaltig Kosten einsparen und Wohnungen und Häuser in einen zeitgemäßen Zustand versetzen, können zudem jetzt einfacher beschlossen werden, auch gegen den Widerstand Einzelner.

2. BERÜCKSICHTIGUNG VON ELEKTROMOBILITÄT IM NEUBAU UND BEI RENOVIERUNGEN

Auch in puncto Neubau und größeren Renovierungen muss das Thema Elektromobilität künftig beachtet werden.
Dafür wurde das Gebäude-Elektromobilitäts-Infrastruktur-Gesetz (GEIG) am 11.02.2021 im Bundestag beschlossen. Mit diesem werden Eigentümer unter anderem verpflichtet, bei Neubau oder einer größeren Renovierung von Wohngebäuden mit mehr als 5 (bei Neubau) bzw. 10 Stellplätzen (bei Renovierungen) die nötige Leitungsinfrastruktur für Ladeeinrichtungen mit vorzubereiten. Bei Wohngebäuden bedeutet das konkret, dass künftig jeder Stellplatz z.B. mit Leerrohren oder Kabelpritschen zur Verlegung von Strom- und Datenkabeln für eine spätere, einfachere und kostengünstigere Installation eines Ladepunkts ausgestattet werden muss. Wann genau das beschlossene Gesetz in Kraft tritt, ist noch nicht bekannt.

Darstellung Gebäude Elektromobilitäts Infrastruktur Gesetz

Die Begriffe werden so definiert:

  • Eine „größere Renovierung“ liegt vor, wenn die Arbeiten mehr als 25 Prozent der Oberfläche der Gebäudehülle einschließen.
  • Die o.g. „Leitungsinfrastruktur“ umfasst alle Leitungsführungen, die geeignet sind, um Strom- und Datenkabel vom erforderlichen Zählerplatz bis zum Stellplatz aufnehmen zu können. Dies können beispielsweise Leerrohre, Kabelschutzrohre oder –pritschen sein.

Es gelten jedoch auch Ausnahmen: Wenn die Kosten für Lade- und Leitungsinfrastrukturen 7 Prozent der geplanten Renovierung überschreiten, gelten die Vorgaben des GEIG nicht.

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3. So sollten Wohnungseigentümer und Mieter am Besten vorgehen

Wenn Sie sich für die Installation von Ladestationen im Mehrfamilienhaus entscheiden, sollten Sie bei Ihrem Vorhaben bestenfalls eine bestimmte Vorgehensweise einhalten.

3.1 Suchen Sie sich Mitstreitende

Zunächst ist es ratsam, sich Mitstreitende zu suchen, die dieselben Ziele wie Sie verfolgen und dann darüber miteinander in den Austausch zu treten. Es ist wichtig, im Vorfeld genau zu definieren, welche Ladelösung sich für die Bedürfnisse der Gesamtheit anbietet. Das bewahrt auch vor dem nachträglichen Unmut Einzelner, die eventuell bei der Entscheidungsfindung außen vor gelassen wurden. Denn verschiedene Einzellösungen sind im Mehrfamilienhaus technisch nicht umsetzbar!

3.2 Eine gemeinsame Lösung finden

Die erste Frage, die Sie sich an diesem Punkt stellen müssen, ist „Wie soll die Ladeeinrichtung installiert werden?“. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten: Entweder wird über den Wohnungszähler, separate externe Zähler oder einen Gemeinschafts-Zähler abgerechnet.

3.2.1 Installation über Wohnungszähler

Eine Installation von bis zu drei einphasigen Stromkreisen mit max. 16A Absicherung ist je Zähler im sogenannten anlageseitigen Anschlussraum möglich. Davon ist ein Stromkreis auch für Ladeeinrichtungen nutzbar. Hierüber können jedoch maximal Wallboxen mit 3,7 kW angeschlossen werden und in jedem Fall ist eine individuelle Abstimmung mit einem Elektrofachbetrieb notwendig. Alternativ kann ein zusätzlicher Stromkreisverteiler nach dem Wohnungszähler installiert werden. Über einen solchen separaten Kleinverteiler je Zähler, können auch Wallboxen über 3,7 kW abgesichert werden. Voraussetzung für dieses Vorgehen ist, dass ausreichend Platz für die Installation zusätzlicher Verteiler vorhanden und auch hierbei eine individuelle Prüfung und Abstimmung mit einem Elektrofachbetrieb erfolgt ist.

Bei der Installation über den Wohnungszähler gibt es allerdings einige Nachteile.
Ein Hauptproblem ist, dass Ihr Hausanschluss in der Regel nicht für den Mehrverbrauch durch Elektrofahrzeuge ausgelegt ist. Das heißt, dass der betroffene Anschluss ggfs. ertüchtigt und zusätzlich mit einem Lastmanagementsystem abgesichert werden muss, um die Einhaltung der beschränkten verfügbaren Leistung auch mit Elektrofahrzeugen, die über Wohnungszähler geladen werden, zu garantieren. Probleme bekommen Sie außerdem, wenn nicht genügend Platz für mehrere Unterverteiler vorhanden ist und so die Lösung nicht für alle Interessenten im Haus ausreicht. Grundsätzlich ist die Installation von Ladetechnik über den Wohnungszähler nicht vorgesehen und bedarf daher ggfs. auch einigen Anpassungen des Zählerplatzes, beispielsweise hinsichtlich Überspannungsschutzes und Leitungsschutzschaltern.  Zuletzt ist beim Laden über den Wohnungszähler keine Abgrenzung des Ladestroms möglich, was insbesondere für Dienstwagenfahrer, die zuhause über den Arbeitgeber laden möchten, nachteilig ist.

3.2.2 Anschluss von Wallboxen über separate Zähler

Bei diesem Ansatz wird ein zusätzlicher Zählerplatz, unabhängig vom Wohnungszähler, für jeden geplanten Ladepunkt vorgesehen.  Dafür muss in erster Linie genügend Platz vorhanden sein und Sie müssen die Anzahl erwarteter E-Mobilisten gut abschätzen können.  Bei kleineren Wohngemeinschaften mit bis zu 10 Parteien und insbesondere auch im Außenbereich, kann diese Lösung sinnvoll sein. Die Versorgung der separaten Zählerplätze kann über einen bestehenden Hausanschluss, der ertüchtigt wird, oder aber einen neuen Netzanschluss erfolgen. Letzteres eignet sich besonders für die Erschließung von Außenstellplätzen, da dann keine Kabel aus dem Bestandsobjekt nach draußen geführt werden müssen.

Ein klarer Vorteil eines separaten Zählers für die Versorgung von Ladeinfrastruktur ist, dass Sie sich als Nutzende einen günstigen Autostrom-Tarif mit reduzierten Netzentgelten beispielsweise bei der SachsenEnergie sichern können.

3.2.3 Installation über einen Summenzähler für Elektromobilität

Zuletzt besteht die Möglichkeit, über einen gemeinsamen Summenzähler für Elektromobilität alle Ladepunkte mit Strom zu versorgen. Das hat den Vorteil, dass deutlich weniger Platz erforderlich ist und, dass die Anzahl der anzuschließenden Wallboxen unbegrenzt ist.  Wichtig zu wissen ist jedoch, dass dann keine freie Stromlieferantenwahl für die Endnutzer zur Verfügung steht. Für die Abrechnung der Ladevorgänge ist ein Ladestationsbetreiber notwendig, der definierte Konditionen mitbringt. Ein Vorteil: Auch hier können die Effekte von günstigeren, reinen Autostromtarifen mitgenommen werden.

3.2.4 Passende Ladetechnik fürs Mehrfamilienhaus

Eine Frage muss im Mehrfamilienhaus unbedingt in der Gemeinschaft diskutiert und anschließend festgelegt werden: Welche Ladetechnik soll verbaut werden?

Aktuell besteht das Problem, dass die meisten Wallboxen verschiedener Hersteller aufgrund unterschiedlicher herstellereigener Lastmanagementsysteme nicht kompatibel sind. Um die Kosten für die Ertüchtigung von Leistung zum Laden von Elektrofahrzeugen in Mehrfamilienhäusern möglichst gering zu halten, ist der Einsatz eines Lastmanagementsystem ab zwei oder drei potentiellen E-Mobilisten jedoch unerlässlich. An vielen Stellen schreibt der zuständige Netzbetreiber den Einsatz von Lastmanagement daher sogar vor.

Aus diesem Grund ist klar: Eine in ein gemeinsames Lastmanagementsystem einbindbare, kommunikative Ladetechnik muss für eine zukunftssichere Ausstattung eins Objekts schon beim ersten Interessenten festgelegt werden.

Achtung: Wallboxen verschiedener Hersteller sind hinsichtlich ihrer Lastmanagementsysteme oft nicht kompatibel. Wir empfehlen daher Ladetechnik:

  • mit 11 kW je Ladepunkt,
  • die lastmanagementfähig und kommunikativ ist und
  • eines definierten Typs und Herstellers

Eine spätere Einbindung bereits installierter Ladepunkte anderer Art ist in der Regel nicht mehr möglich.

3.2.5 Wie viel Ladeleistung ist notwendig?

Im Austausch mit Ihrer Hausgemeinschaft sollten Sie versuchen zu klären, mit wie vielen E-Mobilisten in den nächsten Jahren zu rechnen ist, um eine ausreichende Ertüchtigung des Netzanschlusses (alternativ einen separaten Anschluss für Elektromobilität) beim Netzbetreiber anfragen zu können.

Um hohe Mehrkosten zu vermeiden, sollten Sie, unter der Voraussetzung des Einsatzes eines Lastmanagementsystems, durchschnittlich 2 kW je erwartetem E-Stellplatz, beantragen. Ihr Ladeverhalten mit einem E-Fahrzeug wird sich stark von Ihrem bisherigen „Tankverhalten“ unterscheiden: Anstelle den Tank leerzufahren und erst dann eine Tankstelle aufzusuchen, kommen Sie nach Hause, schließen Ihr Fahrzeug täglich an die Ladeeinrichtung und es lädt die am Tag verbrauchten Kilowattstunden direkt wieder auf.

Am besten erklären wir es anhand eines Beispiels. Im Durchschnitt werden in Deutschland 15.000 km pro Jahr mit dem PKW zurückgelegt. Das entspricht einer Fahrleistung von ca. 40 km pro Tag. Der durchschnittliche Verbrauch eines E-Fahrzeuges kann aktuell mit 20 kWh/100km angenommen werden.

In einem Beispielobjekt mit 10 Stellplätzen und mit 10 E-Mobilisten, die unterschiedlich lange Strecken pro Tag zurücklegen:

Infografik Elektroauto Nutzer Mehrfamilienhaus

Würde sich die verfügbare Leistung von 20 kW (=2kW je E-Stellplatz), idealisiert dargestellt, über den Verlauf der Nacht wie folgt auf die ladenden E-Fahrzeuge aufteilen:

Infografik Ladedauer Elektroautos Mehrfamilienhaus

Die Leistung wird beim „Nachhause kommen“ der E-Fahrer im ersten Schritt noch durch alle gleichermaßen geteilt und es stehen 2 kW zum Laden der Fahrzeuge zur Verfügung. Im Verlauf der Nacht sind die meisten Fahrzeuge jedoch zunehmend vollgeladen und es steht mehr Leistung zum Laden der Vielfahrer zur Verfügung. Am Ende der Nacht sind die Akkus aller Fahrzeuge in der Regel wieder aufgeladen.

3.3 Antrag stellen

Konnten Sie ein gemeinsames

  • Konzept
  • die Ladetechnik
  • sowie die benötigte Ladeleistung

in Abstimmung mit Ihren Mitstreitern definieren, ist es nun an der Zeit, einen Antrag für den Eigentümer / die WEG-Versammlung vorzubereiten.

Reichen Sie Ihren Antrag für die nächste Eigentümerversammlung unbedingt ein, damit er fristgerecht gestellt werden und auf die Tagesordnung kommen kann. Da die Versammlung meistens nur einmal pro Jahr stattfindet, nehmen Sie das Vorhaben zeitnah in Angriff.

Bitte bedenken Sie, dass eventuelle Kostenangebote von Elektrobetrieben oder Ihrem Netzbetreiber Zeit kosten und daher einigen Vorlauf benötigen, sofern Sie bereits Zahlen und Angebote zur Entscheidungsfindung präsentieren möchten.

3.4 Beschluss fassen

Laut des Wohneigentumsgesetzes ist die Eigentümerversammlung nicht befugt, Ihren Antrag abzulehnen. Sie darf nur bei der Umsetzung der Maßnahme mitentscheiden. Wie das neue Gesetz in der Praxis realisiert wird, bleibt abzuwarten. Dazu fehlen derzeit leider Erfahrungswerte.

3.5 Installieren

Bitte bedenken Sie, dass spätestens vor der Installation der Ladetechnik der Netzbetreiber informiert werden muss. Die Kontaktaufnahme sollte jedoch in den meisten Fällen schon früher, bei der Beantragung einer geeigneten zusätzlichen Leistung zum Laden von Elektrofahrzeugen geschehen sein.

Falls nicht, kommen Sie spätestens jetzt nicht darum herum, denn die Installation von Ladetechnik größer 11 kW je Hausanschluss (also spätestens ab dem zweiten Bewohner, der eine 11 kW Wallbox installieren möchte) ist sogar eine Genehmigung des Netzbetreibers einzuholen. Das wird im Normalfall vom mit der Installation beauftragten Elektrofachbetrieb übernommen.

3.6 Laden

Ist die Installation erfolgt, können Sie endlich auch in Ihrem Wohnhaus Ihr E-Fahrzeug laden.

Wie die Abrechnung des Ladestromes erfolgt, hängt von der gewählten und mit den Eigentümern bzw. Hausverwaltung abgestimmten Variante ab.

Alles im Überblick

  1. Mitstreitende suchen
  2. Legen Sie sich gemeinsam auf eine Ladelösung fest
  3. Stellen Sie den Antrag
  4. Warten Sie den Beschluss ab, um Sicherheit zu gewährleisten
  5. Installation der gewünschten Ladelösungen
  6. Bequem von zu Hause aus laden

4. Fazit: Laden im Mehrfamilienhaus wird für Mieter und Eigentümer erleichtert

Der Gesetzgeber hat mit den beiden Gesetzen GEIG und WEMoG eine klare Laufrichtung vorgegeben: Mit Vorgaben, wie und wann Infrastruktur vorgehalten werden muss und einem verbindlichen Anspruch auf einen Ladepunkt können mehr Stellplätze für Elektroautos an/in Wohnhäusern entstehen. Vermieter und Wohnungseigentümer sollten sich mit dem Thema beschäftigen und Baumaßnahmen anstoßen. Energieversorger wie die SachsenEnergie bieten ebenfalls Gesamtlösungen für die Erschließung von Wohnobjekten mit Ladeinfrastruktur an, unterstützen Sie bei der Abstimmung mit dem Netzbetreiber und beraten Sie zu passenden Wallboxen, dem Lastmanagement und Fördermöglichkeiten.